01
土地增值稅預征
納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。
02
土地增值稅清算條件
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號 ，2006年12月28日）
符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3、直接轉讓土地使用權的。
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號，2009年5月12日）。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的（對注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算）；
4、省稅務機關規定的其他情況。
03
計算土地增值額的扣除項目主要包括
（一）取得土地使用權所支付的金額；
取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；
納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格
（四）與轉讓房地產有關的稅金（土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目）；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
04
土地增值稅清算時收入確認和收入劃分的方法
（一）收入確認方法：
1、確認總可售面積與已銷售面積：
總可售面積：建設工程規劃許可證、銷售許可證、大產權證、測繪表等載明面積；
已銷售面積：核對銷售合同、銷控表、代銷清單、視同銷售業務文件、開發產品明細賬、銷售成本明細賬；
2、確認銷售金額：
銷售金額：銷售合同、銷控表、按揭貸款合同、視同銷售文件、銷售發票、銷售收據、預收賬款、主營業務收入；
3、確認銷售實現時間：
銷售合同約定的交款時間、按揭貸款合同約定的付款時間、簽訂正式銷售合同（網簽）時間、視同銷售業務產權轉移的時間。
（二）收入劃分方法：
1、劃分清算項目收入與非清算項目收入；
2、劃分預售收入與清算銷售收入；
3、檢查銷售收入是否全額入賬，有無只開票不入賬，一般可與房管局網簽系統核對；
4、確認銷售退回、銷售折扣與折讓是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點核實給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。；
5、審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形；
6、視同銷售業務是否并入清算收入；
7、銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定處理；
8、審核預售環節各項稅款申報情況，重點是營改增階段稅額是否重復納稅。
05
土地增值稅確認收入時成本檢查的方法和內容
（一）成本檢查的方法：
1、根據確認的銷售面積正確結轉相應銷售成本；
2、確認開發成本金額;
（1）開發總成本：概預算報告、決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同、建設部門公布的單位定額、當地公布的平均開發成本、工程施工監理記錄及監理報告、工程合同臺賬等；
（2）完工產品開發成本：工程竣工驗收報告、成本計算單、完工產品規劃面積、完工產品實測面積；
（3）已銷產品開發成本：銷售合同、視同銷售業務文件、交樓記錄、單位成本計算表。
（二）成本檢查內容：
1、劃分清算項目成本與非清算醒目成本；
2、有無利用虛增開支范圍、虛提費用標準、虛構開發業務、取得虛假票據等手段虛增開發成本，成本費用支出明顯不合理，額度過大的情形；
3、甲供材成本是否重復扣除、是否將已退還政府基金重復扣除；
4、是否將開發費用計入開發成本；
5、有無預提開發成本費用；
6、是否利用關聯方承包或分包，增加或者減少建筑安裝成本造價；
7、自營工程建安費用支出是否合理，記賬憑證 是否合法；
8、同時開發多個項目的、土地價款是否在不同類型房地產項目進行合理分攤；
9、企業實際發生的開發成本、費用是否取得了合法、有效憑證；
10、稅金扣除是否符合規定，增值稅是否計入稅金及附加等。
